マンション売却 不動産会社の選び方
不動産会社選びで悩んでいましたが、今週末に契約し、いよいよ販売がはじまります。マンション売却なんて、一般人の私たちには、一生に一回あるかどうかという経験なので、ドキドキです。では、販売するまでの契約についてと私たちが選んだ方法をご紹介します。
契約方法
不動産会社との契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約とは
不動産会社1社のみに仲介を依頼する媒介契約で、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。自分で見つけてきた相手と契約する場合も、契約した不動産会社を通して契約する必要があります。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）※1への登録が義務付けられています。また、不動産会社からは、1週間に1度以上、実施状況の報告がなされます。
※1 REINS（レインズ）
Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。登録することにより、全国の不動産業者にその情報を発信することができ、販売網が広がります。私たち一般人は見ることができませんので、業界内のイントラネットといったイメージでしょうか。是非とも一般公開してほしいものです。各地域にわかれ、東日本レインズ、近畿レインズ、中部レインズなどがあります。
専任媒介契約とは
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。違うところは、自分で買い手を見つけてきた場合、不動産会社を通さずに契約できるというのがあります。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上、実施状況の報告がなされます。
一般媒介契約とは
同時に何社も不動産会社へ仲介を依頼することができます。自分で見つけてきた相手との契約も可能です。REINS（レインズ）への登録義務も実施状況の報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があり、明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだかを通知し、非明示型は通知しない方法です。
契約の違いによるメリット・デメリット
専属専任/専任媒介契約か一般媒介契約かで迷うかと思います。一長一短がありますので、私たちも迷いました。
専属専任媒介契約・専任媒介契約のメリット
- 積極的に販売してもらえる可能性が高い
- 問い合わせ窓口が一つになるので、管理が煩わしくない
- ハウスクリーニングを無料にしてくれたり、商品券がもらえたりする
専属専任媒介契約・専任媒介契約のデメリット
- 両手取引※2にこだわり、勝機を逸してしまう
- 安い価格※3での販売を迫られる
※2 両手取引
不動産会社は仲介手数料（販売価格の3％＋6万円＋税を上限として、自由に設定できる）を売り手側と買い手側から受け取ります。売り手側が依頼した不動産会社が自分で買い手を見つけた場合は、双方から手数料を受け取ることができますので、利益が大きくなります。これを両手取引といい、買い手が他の不動産会社の場合は、買い手は他の不動産会社へ手数料を支払いますので、一方からのみの手数料収入となります。このことを片手取引といいます。つまり、専任にした場合は、自社で買い手を見つけるまで囲い込みが行われる可能性があるのです。
※3 なぜ、安い価格で販売させられるの？
普通に考えると、販売価格に応じての価格になりますので、より高い価格で売ってくれるような気がします。しかし、2000万円の場合で66万円＋税が上限で、100万円さげたとして63万円＋税と不動産会社としては、3万円しかかわらないのです。家計で3万円といえば大きな金額ですが、企業の売上としては微々たるものです。それよりも100万円下げた1900万円の両手取引だと126万円＋税と売り上げがグーンとアップし、不動産会社としては、おいしいのです。ですので、売上ノルマに追われた営業マンは、いかに早く契約にこぎつけるかを重視します。
一般媒介契約のメリット
- 複数社と契約するので、不動産会社同士が競争し、売れる可能性が高い
- 複数社から情報を得られるので、情報偏差を少なくできる
一般媒介契約のデメリット
- 売れないとすぐにあきらめる可能性がある
- 広告量が減る（特に周辺のチラシなどの紙媒体 ※コストがかかるので）
- 内覧等のスケジュール調整など管理がめんどくさい
不動産会社の違い
大手のブランド力のある不動産会社や地場系、電鉄系、マンション特化、売却専門（現状、関西にはない）、買取系、手数料が安いなど各不動産会社それそれの特徴を持っています。また、各社得意な広告手法や提携サイトなどが存在しますので、じっくり話を聞くのがいいでしょう。
結論
私たちは結局、レインズ登録を契約に盛り込んだうえで、得意なサイトが違うノルマ系の中堅どころ1社と大手系でマンションに強みがある1社の計2社と明示型の一般契約にすることにしました。早く売りたい場合は、1社との専属専任/専任媒介契約を、時間をかけてもじっくり高く売りたい場合は一般媒介契約という選択がベストです。基本的に、不動産会社の営業マンは専属専任/専任媒介契約をすすめてきます。それで契約できれば、確実に売り上げになるわけですからね。しかも、結構他社の悪口を言います。悪口を言われている会社は、あなたの会社にとって都合の悪い会社じゃないの？（競争すると負けそうな相手）と思ったので、あえて悪口を言われている会社とも契約することにしました。さて、吉と出るか、凶とでるか？
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