マンション売却 3ケ月経っても売れない。自信満々だった不動産屋の反応は・・・。
実際とはちょっとタイムラグがありますが、売り出しから3ケ月後の状況を報告します。
前回の話はこちら。ちょっと更新さぼりすぎですね…。
そんなこんなで、
2社と一般媒介契約をしたわけですが、まずは2社からともに、レインズ（不動産流通機構）への登録証明書が郵送で送られてきました。A社からは登録の確認方法について、サイトのログイン等の説明書が付けられていました。
また、A社は2週間に1度、営業活動報告書が郵送で送られてきました。B社からは毎週送られてきています。
このレインズへの登録や営業活動報告については、一般媒介契約にした場合、その義務はありませんので、販売にあたっての契約時に依頼と確認を行っています。
さて、実際の活動報告書の内容はというと、
Ａ社
・不動産情報サイトSへの掲載（最寄り駅で検索した場合、そのサイト内でトップで表示されるよう広告していただきました。この広告は私共から依頼したわけではありません）
・不動産情報サイトIへの掲載
・マンション近隣にチラシを1,000枚配布（ポスティング）※ポストへの投函
・同マンションへのDM（こちらは契約時に依頼しました。より高く買ってもらえるのは、そのよさがわかっている同じマンションの人だという想定です。親・子供といった親族や賃貸から購入など）宛先については、法務局で調べればわかるそうです。
・A社ホームページでの掲載
（結果）⇒問い合わせ3件、見学1件
・その後、プラスで新聞折込広告（5,000部）、チラシのポスティング1,000枚
（結果）⇒問い合わせ2件、見学1件
・さらにプラスでチラシのポスティング500枚
（結果）⇒問い合わせ1件、見学1件
物件を見学してもらった2件は、不動産情報サイトSを見ての問い合わせ1件と他社からの案件1件（これは後からわかりましたが、当初は2件ともにSサイトからという説明でした）です。反響があったのも最初の1ケ月のみで残りの2ケ月は全く反応がありません。Sサイトの我が家のページの閲覧数は1ケ月目が250、2ケ月目が80といったところです。
計：問い合わせ6件、見学3件
B社
・不動産情報サイトAへの掲載（最寄り駅で検索した場合、そのサイト内でトップで表示されるよう広告していただきました。この広告は私共から依頼したわけではありません）
・不動産情報サイトIへの掲載
・手撒きチラシ5,000枚
（結果）⇒問い合わせ（メール）1件、見学1件
・その後、プラスでチラシ5,000枚
（結果）⇒問い合わせ（電話）1件、見学2件
見学は、同じマンションの別室見学の人への案内と他社からの案内でした
・さらにプラスでチラシ5,000枚
（結果）⇒問い合わせ（電話）1件、見学1件
・さらにプラスでチラシ5,000枚
（結果）⇒見学1件 他社からの案内です。
・さらにプラスでチラシ5,000枚
（結果）⇒反響なし
・さらにプラスでチラシ5,000枚
（結果）⇒反響なし
販売開始直後は反響があったものの、日増しに少なくなっていきました。
計：問い合わせ3件、見学4件
今後について
まずは、2社ともに継続して販売依頼することにしました。
そして、価格をどうするのか？です。
もともと、売れればラッキー程度で、かなり高い価格設定をしています。不動産会社の査定時には、それくらいでも売れる！というお話でしたからね。
しかし、実際はというと
査定時は、過去の成約事例から価格を算出して、売り出し価格の提案。販売依頼の契約時に販売価格を決める際は、同じマンションや近隣のマンションとの比較の相場で価格を提案してくるんですね。
つまり、契約前は、高く売れるという説明。イザっとなったら売れる価格を説明してくるのです。
ほんとに、売れやすい価格を提案してきます。ま、売れないと1円の利益にもならないのですから、それは仕方がないとは思うのですが、それにしても変わり身が早すぎます。
それなら、誠実に売れる価格で査定を出してきた不動産会社と契約した方がよかったのですから。
ただ、間違っていなかったな～と思ったのは、一般媒介契約を選択したところ。一般媒介契約にすることにより、不動産業者間で競争がおきたのは事実です。どちらも、不動産情報サイトで大きく広告を展開してくれました。これは他の物件ではあまり見かけませんでしたので、大きかったと思います。
不動産会社は、専属媒介契約をすすめてきますが、私は一般媒介契約をおすすめします。専属をすすめてくる理由としては、見学の日程調整が煩わしいので、任せてもらえれば楽ですよ。広告に力を入れますよというもの。また、買主様へ補償をつけることができるとかね。
実際はどうだったか？見学の日程の調整なんて、必要ないです。3ケ月で7件ですから。広告展開については、逆によく宣伝してもらいました。買主のメリットについては、それは、買う人が不動産会社を選ぶ基準ですので、完全に不動産会社の都合です。新規のお客さんを集めて売りやすいという。
ほんと、信用できないなぁ～と思いつつも、100万円下げることにしました。
価格を下げたのは、最初から自分で決めていたからです。
不動産屋もはっきりとは言わないんですね。下げたほうが良いって。あくまで売主が決めることだって。同じマンションでもっと安い金額で売りに出たとか、以前よりも売却物件が増えてきたとか、しかもフルリフォームできれいところが多いとか。ね。そんな情報を集めてきます。
客観的なデータで、下げないと売れませんよ～という見えない圧力をかけてくるんです。
はっきり下げた方がいいとは言えないですよね。自分で自分を否定することになりますから。
100万円さげた、その後。
また報告しますね。
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③不動産会社との契約書の記入や告知すべき内容、設備表について
